Uma parcela expressiva dos imóveis urbanos no Brasil está irregular: loteamentos antigos sem aprovação, lotes sem matrícula própria, construções feitas ao longo de gerações sem nunca passar por escritura ou registro. Para quem vive nesses imóveis, a irregularidade costuma parecer um problema distante — até o momento em que ela impede uma venda, um financiamento ou uma partilha entre herdeiros.
O que caracteriza um imóvel irregular
De forma geral, um imóvel está irregular quando falta matrícula individualizada em nome do possuidor, quando a escritura existe mas nunca foi levada a registro, ou quando há divergência entre quem efetivamente ocupa o imóvel e o que consta nos documentos do cartório. Também é comum o caso de loteamentos implantados sem aprovação municipal, situação típica de bairros populares formados por ocupação gradual.
Os riscos concretos de não regularizar
- Impossibilidade de vender o imóvel de forma segura e com documentação plena.
- Impossibilidade de usar o imóvel como garantia em financiamento bancário.
- Dificuldade para contratar seguro residencial ou obter linhas de crédito com o imóvel como lastro.
- Insegurança jurídica em disputas entre herdeiros, já que a ausência de matrícula própria dificulta a partilha.
- Fragilidade para comprovar a posse diante de terceiros ou de eventuais ações do poder público.
O caminho da regularização: REURB
A Lei nº 13.465/2017 instituiu a REURB (Regularização Fundiária Urbana), que funciona como alternativa mais ágil aos processos judiciais tradicionais de usucapião. Ela se divide em duas modalidades: a REURB-S (Interesse Social), destinada a famílias de baixa renda e custeada pelo município, e a REURB-E (Específica), aplicável aos demais casos — como bairros de classe média ou condomínios fora do padrão —, em que o beneficiário arca com emolumentos cartoriais e ITBI, com custo médio estimado entre R$ 2.000,00 e R$ 8.000,00 por família.
O processo passa por três etapas principais: o requerimento (protocolado pelo interessado ou pelo município, que tem 180 dias para decidir sobre a instauração), a elaboração do projeto urbanístico (com levantamento topográfico, definição dos lotes e, quando cabível, audiência pública) e, por fim, o registro individual da matrícula de cada beneficiário no cartório. O prazo total costuma variar de um a três anos — bem menos que os cinco a dez anos de processos tradicionais de regularização.
Por que vale a pena regularizar
Além de eliminar os riscos jurídicos, a regularização costuma valorizar o imóvel entre 30% e 80%, tornando-o financiável e apto a ser usado como garantia — um ganho patrimonial direto para o proprietário.
A JR Negócios acompanha famílias e proprietários em todas as etapas da regularização imobiliária, do levantamento da documentação até o registro final em cartório.